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OBRIGATORIEDADE DE RETIFICAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL DE METRAGENS ANTES DO REGISTRO DE ESCRITURAS DE IMÓVEIS COM OMISSÃO OU EQUIVOCO DE DADOS.
Com a entrada em vigor do Provimento 249/2013 (Código de Normas do Estado do Paraná), o mercado imobiliário vem sendo surpreendido com novas exigências para lavratura de escrituras e conseqüentemente para o registro de Imóveis. Nesta esteira, está a necessidade de se realizar o processo de retificação judicial ou extrajudicial para suprimento e/ou retificação de metragens e caracterização de imóveis.
Isso significa que muitas escrituras e/ou contratos bancários não lograrão êxito em seu registro quando apresentados ao Cartório de Registro de Imóveis. As Imobiliárias, Construtoras, compradores e vendedores de imóveis, já estavam familiarizados com a rotina de se comercializar um imóvel que muitas vezes continha omissões de metragens no título, especialmente aqueles ainda objetos de transcrições. Essas omissões eram supridas pela simples declaração das partes informando as metragens faltantes e assumindo as responsabilidades decorrentes na própria escritura ou contrato equivalente.
Com as alterações trazidas pelo Provimento 249/2013, esse recurso de suprimento de metragens já não será mais possível. A redação do artigo 500 do CN, assim prescreve: “Art. 500. Não se admitirão, para matrícula no registro geral, títulos públicos ou particulares que contenham omissões quanto à perfeita caracterização do imóvel a que se referiram, ainda que tais omissões constem dos registros anteriores e tenham sido formalizados antes da vigência da Lei de Registros Públicos.”
A possibilidade de suprimento por declarações das partes remanesceu somente quando ditas omissões já estiverem contidas em registro anterior, ou seja, se já constarem de títulos anteriormente registrados, onde o Oficial do Serviço Registral possa obter tal informação em seu próprio acervo (§ 1º do art.500). Neste caso as partes poderão utilizar-se desses dados já contidos no acervo registral para suprir em seus títulos assumindo a responsabilidade. O que já se configura um excesso, pois uma vez que consta do arquivo registral poder-se-ía inclusive dispensar a declaração da parte, posto que o Oficial pode suprir de ofício essas omissões.
Fica então o alerta para todos os profissionais do mercado imobiliário (imobiliárias, construtoras, tabelionatos de notas, agentes financeiros, e outros), e também para compradores e vendedores de imóveis, para que fiquem atentos e analisem os seus títulos de propriedade (registro de imóveis do seu imóvel), e verificando tratar-se de transcrição (antiga forma registral de propriedade), ou mesmo matrículas que também podem conter omissões de metragens, estes devem primeiramente regularizar seu título de propriedade realizando os procedimentos de retificação judicial ou extrajudicial.
A dúvida que existiu sobre a correta interpretação do artigo 500 do CN, foi efetivamente espancada nos Autos nº.2014.0172318-7/000, em resposta a consulta formulada por Oficio Registral da Capital, obtendo a confirmação de que haverá sim a necessidade do procedimento e/ou processo de retificação de metragens nos casos previsto em dito dispositivo conforme decisão da lavra do Des. Eugenio Achille Grandinetti – Corregedor da Justiça, proferida em 29/09/2014.
A Lei 10.931 de 2004 alterou os artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, possibilitando a via administrativa para a retificação da descrição do imóvel, alteração esta que veio a acelerar este processo de retificação que até então só era permitido através da Vara de Registros Públicos. Os principais documentos necessários a este processo são o levantamento topográfico, feito por profissional habilitado, com a devida anotação de responsabilidade técnica, o memorial descritivo. A anuência dos confrontantes do imóvel (ou a notificação dos confrontantes estabelecendo prazo legal para se manifestarem) é requisito importantíssimo, lembrando que neste procedimento estará sendo adequado o documento do imóvel, ou seja, sua matrícula ou sua transcrição, à realidade fática do imóvel. Cabe ao registrador receber, analisar, pesquisar em sua serventia, da possibilidade ou não, em proceder ao pedido apresentado. Lembrando que o processo será submetido a análise dos órgãos competentes municipais, onde passará por vários setores, conforme a organização da municipalidade, como urbanismo, patrimônio, uso de solo e outros. Contudo, ainda que haja o parecer favorável da Prefeitura local para que a retificação aconteça, o setor de cadastro não se altera (salvo exceções de alguns municípios). Com o parecer favorável o processo retorna ao registro que então altera ou procede à abertura de matrícula com as características atuais do imóvel. Após esse procedimento a parte deverá retornar à Prefeitura local reapresentando a matrícula do imóvel com a retificação realizada para que a Prefeitura então adapte também seu cadastro as novas características do imóvel.
O importante é que todo esse procedimento demanda custos e tempo que, dependendo da urgência das partes, acabará por tumultuar ou até desmotivar o negócio pretendido. Daí a informação antecipada para evitar futuros problemas.
Necessidade da busca pela verdade real dos imóveis. Muito embora, a priori, tenhamos a impressão de que os procedimentos adotados pelo Código de Normas do Paraná, seja mais burocrático e complexo, há que se atentar para o fato de que o acervo de dados cadastrais imobiliários dos cartórios de Registros de Imóveis foi herdado de forma precária, mediante informações desprovidas de certeza e exatidão, sem contar com as alterações naturais de solo, dentre outras. O resultado é termos características de imóveis meramente enunciativas e não exatas. Ademais a rigidez legislativa que determinava até o advento da lei 10.931/2004, como único meio de correção de metragens o processo judicial, não motiva os proprietários a promover as adequações de metragens de seus imóveis manejando processos judiciais morosos e onerosos.
Assim, há que se corrigirem distorções e equívocos de metragens das propriedades imobiliárias que não permitem termos um mapa territorial exato e confiável, afinal essas incertezas não ocorrem apenas nos imóveis urbanos, mas também e especialmente nos imóveis rurais (sobre os imóveis rurais trataremos em outro momento).
Essa verdade real no tocante aos imóveis urbanos será alcançada quando os três pilares básicos de identificação dos imóveis estiverem em consonância e exatidão, quais sejam: As metragens do imóvel in loco (no local), no Cartório de Registro de Imóveis, e, no Cadastro Municipal. Atualmente essa exatidão já vem sendo exigida na maioria dos municípios do país, senão no momento de se lavrar uma escritura e proceder seu registro, no momento de aprovação de construção e expedição de Alvarás, ou seja, em algum momento teremos que adequar os dados dos imóveis junto ao Cartório de Registro de Imóveis e Prefeitura Municipal, e, estes devem retratar a verdade fática e real do imóvel tal qual se encontra fisicamente.
Cautela com o excesso de zelo registral. Neste contexto, outro alerta se faz aos Cartórios de Registros de Imóveis que em sua maioria se baseia em idéias equivocadas. Exemplificativamente tem-se a idéia de que as retificações de metragens dos imóveis quando retificam para menor área do que a que constam do fólio registral trariam menor risco para a Serventia Registral e conseqüentemente para terceiros. A idéia é equivocada, na medida em que a retificação de metragens extrajudiciais se presta à correção de dados intramuros, ou seja, o imóvel está com informações equivocadas no cartório de registro de imóveis e muito provavelmente também no cadastro municipal, seja para menor ou para maior, mas o correto é o que está no local. Apesar do receio dos Registradores de que a parte possa estar agregando área de posse ou de terreno vizinho ao seu essa possibilidade eventual não pode desmotivar ou embaraçar a marcha do processo retificatório.
Ressalte-se que uma vez que as partes estejam cumprindo os requisitos elencados no artigo 213 da lei 6015/73, e, tendo ainda a concordância da Prefeitura municipal, ela estará respaldada pela lei para obter sua retificação. Ademais a parte proprietária assume responsabilidade civil e penal pelos procedimentos e informações que presta especialmente no tocante a eventuais prejuízos a terceiros, assim como o profissional que elabora o levantamento topográfico também assume responsabilidades.
A Retificação também pode ser retificada. Ressalte-se ainda que a retificação extrajudicial, justamente por ser procedimento extrajudicial não tem o mesmo tratamento do processo judicial, portanto, não há sentença e tão pouco trânsito em julgado. Nesta esteira, na hipótese de se constatar que a retificação também foi equivocada, e, que algum dado não constou corretamente, mesmo tendo sido concluída a retificação, nada impede que seja feita nova retificação.
Como preleciona Venicio Salles, é imprescindível a busca pela verdade real dos imóveis, “Não se pode perder de foco que a matrícula ou transcrição deve descrever um imóvel por suas dimensões físicas no que afeta às suas marcas e marcos, e serão sempre esses limites físicos que deverão pautar ou orientar o Registrador Imobiliário na manutenção do ato ou na sua retificação” (Direito Registral Imobiliário – Venicio Salles – 2012 – Ed. Saraiva).
Por:
Clarice Ribeiro dos Santos
Prof. Direito Notarial e Imobiliário.
Maria Cristina Simon Registral
Prof. Direito Registral e Imobiliário.